Juridisk

Vurderer du kjøp av fritidsbolig i Spania?

Foto: Shutterstock

Selv om eiendomsmarkedet i Spania lenge har vært stille som følge av Coronaviruset, vil det nok på sikt vende tilbake til mer normale tilstander. For de som vurderer å kjøpe en eiendom i Spania, er det viktig å være klar over at det stor forskjell på selve kjøpsprosessen i Spania og i Norge. I tillegg vil de lokale arveavgiftsreglene gjelde for eiendom i Spania selv om eieren er bosatt i Norge. Dette har den konsekvens at norske arvinger kan bli ilagt spansk arveavgift ved arv, forskudd på arv eller gave bestående av en eiendom i Spania. Ved en viss planlegging er det imidlertid mulig å redusere den lokale arveavgiften betydelig.

Typisk enebolig i Antas nær Mojacar, Almeria-provinsen, Andalusia, Spania
Foto: Shutterstock

Eiendomskjøp i Spania

Det er stor forskjell på kjøpsprosessen for fast eiendom i Spania og i Norge. I motsetning til i Norge kreves det ingen tillatelse for å operere som eiendomsmegler i Spania. Eiendommene blir ofte markedsført av flere eiendomsmeglere samtidig. På denne bakgrunn bør man alltid forsikre seg om at den eiendomsmegleren man har med å gjøre, faktisk har inngått et salgsoppdrag med selger.

Når man ønsker å kjøpe en konkret eiendom, undertegnes det først en reservasjonskontrakt hvor kjøper innbetaler et depositum og eiendommen tas deretter av markedet. Neste skritt er å undertegne en kjøpekontrakt (Contrato de Compraventa). Transaksjonen blir først endelig ved registrering av et skjøte (Escritura Publica) hos notaren. Alle kontrakter er på spansk og reguleres normalt av spansk lovgivning. Det anbefales å ha advokatbistand i forbindelse med kjøp av eiendom i Spania. For å kunne kjøpe en eiendom i Spania må man ha et spansk skattenummer – et såkalt NIE-nummer. Det får man ved å henvende seg til den spanske ambassaden i Oslo.

Avgifter ved kjøp av fast eiendom i Spania

Ny eiendom

Hvis man kjøper en eiendom under bygging må det betales IVA (merverdiavgift). IVA ved kjøp av en nyoppført bolig er som hovedregel 10 %. Samme sats for IVA gjelder også ved kjøp av tomt. I tillegg må man betale 1,5 % stempelavgift av kjøpesummen, og påløpte notaromkostninger som typisk vil være på ca. € 800. Kostnadene for tinglysning i eiendomsregisteret ligger vanligvis på ca. € 700, og kostnadene til advokatbistand i forbindelse med kjøpet er på ca. 1 - 1,25 % av kjøpesummen. Meglerprovisjonen er vanligvis på ca. 5 % av eiendomsverdien.

Brukt eiendom

Kjøper man en brukt eiendom, skal det betales en overføringsavgift av skjøteverdien. Denne er progressiv og er ca. 8 – 10 % avhengig av kjøpesummens størrelse. Avgifter ved kjøp og salg av eiendom beregnes av skatteverdien på eiendommen. Hvis avgiftene beregnes av en lavere verdi enn skatteverdien, vil spanske skattemyndigheter kunne kreve avgifter beregnet på grunnlag av skatteverdien med tillegg av gebyrer og renter. Videre kan det beregnes en tilleggsavgift i slike tilfeller. I tillegg påløper det notarkostnader, advokatkostnader, tinglysningsgebyr og meglerprovisjon som ved kjøp av ny eiendom. Det skal imidlertid ikke betales stempelavgift ved kjøp av brukt eiendom.

Olav S. Platou Chief Legal Advisor Nordea Private Banking
Olav S. Platou Chief Legal Advisor Nordea Private Banking

Finansiering og finansieringsutgifter

Belåning av eiendommen

Spørsmålet om man bør ta opp et lån i Spania eller i Norge må vurderes konkret. Som hovedregel kan spansk arveavgift reduseres ved å belåne eiendommen med pant i eiendommen i Spania. Det er kun nettoverdien av eiendommen (altså markedsverdi fratrukket lån med pant i eiendommen) som vil være gjenstand for spansk arveavgift, og et lån som er pantesikret i den spanske eiendommen vil derfor kunne redusere arveavgiften betydelig. Som hovedregel bør lånet etableres i sammenheng med kjøpet av eiendommen, ellers er det en risiko for gjennomskjæring dersom lokale myndigheter anser at lånet kun er skattemotivert.

Fra 1. januar 2018 er imidlertid fribeløpet ved beregning av arveavgift i Andalucia økt til € 1.000.000 for arv til barn, foreldre eller ektefelle, forutsatt at arvingen ikke hadde en netto formue på over € 1 million i Spania fra før. Det gjelder ett fribeløp på € 1.000.000 for arv til hver av de nevnte arvingene. Fribeløpet på € 1.000.000 til hver arving gjelder kun for arv og ikke for gaver. Økningen i fribeløpet gjør at behovet for å belåne eiendommer i Andalucia nå ofte vil være mindre ut fra arveavgiftshensyn enn tidligere. Fribeløpet varierer imidlertid fra region til region slik at dette må undersøkes konkret.

Det er også viktig å undersøke kostnadene ved en finansiering med pant i eiendommen i Spania. I noen tilfeller kan disse være høyere enn kostnadene ved å låne i Norge. Et alternativ til et Eurolån i en utenlandsk bank er et lån i en norsk bank med pant i eiendom i Norge. Et slikt lån fra en norsk bank kan gis som et Eurolån for å sikre seg mot svingninger i Eurokursen i og med at den spanske eiendommens verdi regnes i Euro. Et slik lån som ikke er pantesikret i eiendommen i Spania, vil imidlertid ikke redusere arveavgiftsgrunnlaget.

Kostnader ved å låne i Spania

Låntakere som ikke er residenter i Spania får vanligvis innvilget lån på opptil 70 % av taksten av den faste eiendommen. Det beregnes gebyrer for å ta opp lånet, ved endring av lånevilkårene og ved kansellering av lånet. Alle vilkårene kan forhandles og ofte er det mulig å redusere de ulike gebyrene noe. Det er vanlig at det beregnes et åpningsgebyr når lånet etableres. Dette varierer fra bank til bank, men ligger vanligvis på mellom 1 – 2 % av pantelånets størrelse. I tillegg påløper det kostnader for utarbeidelse av pantobligasjoner, til taksering av eiendommen samt en stempelavgiften på ca. 1,5 % av pantelånets totale ansvar – dvs. summen av hovedstol, ordinære renter, forsinkelse renter og inndrivelsesomkostninger. Finansinstitusjonene benytter lokal advokat og advokatkostnaden er typisk ca. € 1000-1500. Denne kostnaden kommer i tillegg til de øvrige kostnadene som er benevnt.

Foto: Shutterstock

Arv av eiendom i Spania

I utgangspunktet er det etter spansk rett ikke adgang til å sitte i såkalt uskiftet bo, dvs. at gjenlevende ektefelle tar over avdødes del av boet uten å skifte med avdødes øvrige arvinger. I Norge har gjenlevende ektefelle denne retten til uskifte for felleseie overfor felles barn. Samboere har også en mer begrenset rett til å sitte i uskiftet bo i Norge, forutsatt at de har felles barn. Fra 1. januar 2017 kan imidlertid en norsk testator i et spansk testament bestemme at norske arvereregler skal legges til grunn ved et arveoppgjør i Spania. Dette fremgår av EU-direktivet om arv fra 2015 som også gjelder i Norge. Ettersom uskifteinstituttet er en del av norsk arverett, skulle det være mulig å bestemme at dette også skal gjelde for en eiendom i Spania. Spørsmålet har imidlertid ennå ikke blitt prøvet for spanske domstoler, slik at det er en viss usikkerhet knyttet til om spanske myndigheter vil godta at gjenlevende ektefelle overtar avdødes del av eiendommen i Spania i uskiftet bo. En slik løsning vil typisk være aktuell i de tilfellene hvor avdødes andel av eiendommen overstiger fribeløpene for arveavgiften i Spania.

Ta med barna som medeiere

Ofte kan en løsning være at barna kommer inn som medeiere i eiendommen på et tidlig tidspunkt, slik at kun en mindre del av eiendommen må overføres hvis en av foreldrene faller fra. Dette bør i så fall skje allerede ved kjøpet av eiendommen. Hvis en del av en eiendom senere gis til barna som et arveforskudd, vil denne overføringen kunne utløse både gaveavgift og transaksjonsavgift på andelen som overføres. For å unngå at det utløses gaveavgift, kan en løsning være at barna kjøper en andel av eiendommen fra foreldrene og at foreldrene gir barna en kreditt på kjøpesummen. Det må i så fall opprettes en låneavtale mellom foreldrene og barna, og lånet og fordringen må føres i deres respektive skattemeldinger.

Alternativt kan foreldrene gi barna midler som gave i Norge, som barna deretter benytter til å kjøpe en andel av eiendommen i Spania. En slik gave vil ikke være arveavgiftspliktig i Norge i og med at den norske arveavgiften er avskaffet. Det er imidlertid viktig å være klar over at et salg av hele eller deler av eiendommen kan utløse gevinstbeskatning i Spania, samt en transaksjonsavgift. Gavealternativet kan derfor være å foretrekke. Det må i disse tilfellene gjøres en konkret vurdering av hva som er mest hensiktsmessig.

Opprett spansk testament

Som nevnt over, kan man for eiendommer i Spania opprette et testament hvor barn eller barnebarn gjøres til arvinger av hver av foreldrenes del av eiendommen. På denne måten unngår man å betale dobbelt arveavgift; først ved overføring fra avdøde til gjenlevende ektefelle og så senere ved overføring til barna når lengstlevende ektefelle faller fra. Gjenlevende ektefelles interesser kan sikres ved at vedkommende arver en livsvarig bruksrett til boligen som kan tinglyses på eiendommen. Dette vil gi en lavere arveavgift enn om gjenlevende arver avdødes andel av eiendommen. Vi anbefaler generelt at det opprettes et spansk testament for eiendommen og at testamentet registreres i et spansk testamentregister. Dette vil generelt gjøre skiftet enklere å gjennomføre, og kan også ha arveavgiftsmessige fordeler.


Denne artikkelen er ment som generell juridisk informasjon. Hver sak må vurderes konkret og vi må ta forbehold om endringer av både avgiftssatsene og reglene.


Tekst: Olav S. Platou
Chief Legal Advisor
Nordea Private Banking

Publisert 28.07.2021