Økonomi

Investeringer i fast eiendom – hva er skattemessig optimalt?

Olav S. Platou, sjefsjurist

I dagens lavrenteregime ser vi at mange kunder flytter midler over til investeringer i fast eiendom. Jeg får ofte spørsmål om skattekonsekvensene av investeringer i fast eiendom og om investeringen skal gjøres på privat hånd eller gjennom et investeringsselskap (AS). Det kan være skattemessige fordeler ved å gjøre investeringer i selskap som eier eiendom gjennom et AS, da aksje- gevinster og utbytte som hovedregel vil være skattefrie eller tilnærmet skattefrie for investeringsselskapet. Imidlertid er det ikke gitt at det er skattemessig gunstig å gjøre direkteinvesteringer i fast eiendom gjennom et AS. Det må gjøres en konkret vurdering av hvert enkelt tilfelle og ofte vil konklusjonen være at det er mest gunstig å eie direkte eiet eiendom på privat hånd.

Fordelen ved å kjøpe fast eiendom gjennom et investeringsselskap er primært at eiendommen kan kjøpes for ubeskattede midler som er opptjent i selskapet, for eksempel gevinster ved salg av aksjer som er skattefrie i henhold til fritaksmetoden. Hvis aksjonæren i stedet ønsker å kjøpe eiendommen privat, vil midlene ofte først måtte tas ut som aksjeutbytte hvilket vil utløse utbyttebeskatning. Imidlertid vil både utleie, egen bruk og et senere salg av eiendommen utløse beskatning hvis eiendommen eies av et aksjeselskap. Jeg vil nedenfor se på de ulike situasjonene. Jeg vil også se på de skattemessige konsekvensene av direkteinvesteringer i fast eiendom sammenlignet med investeringer i syndikert eiendom.

Direkteinvestering eller investering i syndikert eiendom?

Investeringer i fast eiendom gir ofte en god forventet avkastning sett i forhold til risikoen ved investeringen. Eiendomsinvesteringer er oftest også godt sikret mot inflasjon fordi leieinntektene typisk blir justert i takt med konsumprisindeksen. En annen viktig fordel er at eiendom ikke nødvendigvis svinger i takt med aksjer og obligasjoner og følgelig kan være et stabiliserende element i en investeringsportefølje.
Det kan imidlertid være krevende å investere i enkelteiendommer direkte ettersom slike investeringer krever kunnskap om det aktuelle eiendomsmarkedet. I tillegg er det ofte betydelige transaksjonskostnader knyttet til direkteinvesteringer i eiendom og det er heller ikke optimalt i forhold til risikospredning å kun eie en eiendom. Dessuten kan det være krevende operasjonelt å leie ut en eiendom. For eksempel må man regne med å være vaktmester hvis noe går i stykker. Løsningen kan derfor være å investere i et eiendomsfond eller i syndikert eiendom. Den største fordelen ved slike investeringer er at man kan få en lavere risiko fordi investeringen er fordelt på flere eiendommer samt at profesjonelle forvaltere står for kjøp, salg og forvaltningen av eiendommene.

Beskatning av investeringer i syndikert eiendom (AS)

Skattemessig går det et hovedskille mellom direkteinvesteringer i fast eiendom og investeringer i syndikerte prosjekter og fond. Hvis et AS eier en eiendom direkte, er gevinst ved salg av eiendommen skattepliktig og tap fradragsberettiget med 22 % i selskapet (2019). Hvis man i stedet kjøper seg inn i et eiendomssyndikat som er organisert som et AS, vil gevinst og utbytte skattemessig bli behandlet som aksjeinvesteringer og ikke som eiendomsinvesteringer. Dette har den konsekvens at en gevinst er skattefri for et AS (investeringsselskap) og utbyttet vil kun bli beskattet med ca. 0,7 % i et AS i henhold til fritaksmetoden. Det gis ikke fradrag for tap i ASet for investeringer som er omfattet av fritaksmetoden.

For privatpersoner er aksjegevinster og -utbytte skattepliktig med 31,7 % utover et beregnet skjermingsfradrag og tap er fradragsberettiget med samme skatteeffekt. Fordelen ved å gjøre syndikerte investeringer gjennom et AS er derfor at beskatningen av gevinst og i stor grad også for utbytte kan utsettes så lenge midlene beholdes i selskapet. Først hvis avkastningen tas ut av investeringsselskapet som et utbytte må denne beskattes med

31,7 % skatt (2019) utover skjermingsfradraget.

Noen syndikerte eiendomsprosjekter er organisert slik at den løpende avkastning av investeringen utbetales til investorene i form av tilbakebetaling av innskutt kapital. En slik tilbakebetaling av innskutt kapital er skattefri for mottaker som privatperson. Det samme er tilfelle for et AS, men hvis midlene senere tas ut av selskapet til aksjonæren personlig, vil det påløpe vanlig utbytteskatt. Det må derfor gjøres en konkret vurdering av om det er hensiktsmessig å gjøre investeringen på privat hånd eller i et AS i hvert enkelt tilfelle.

”Investeringer i fast eiendom gir ofte en god forventet avkastning sett i forhold til risikoen ved investeringen. Eiendomsinvesteringer er oftest også godt sikret mot inflasjon fordi leieinntektene typisk blir justert i takt med konsumprisindeksen.”

Beskatning av direkteinvesteringer i fast eiendom

1. Leieinntekter

Hvis et AS eier eiendommen direkte og denne leies ut helt eller delvis, vil inntektene bli skattepliktige i aksjeselskapet. Netto utleieinntekter er skattepliktige i aksjeselskapet med 22% i 2019. Hvis inntektene tas ut på privat hånd, vil disse skattlegges én gang til som aksjeutbytte med 31,7% skatt (2019) utover skjermingsfradraget, det skjer altså en dobbeltbeskatning med en marginal skattesats på 46,6%. Hvis midlene i stedet blir liggende i selskapet, har man i prinsippet en skattekreditt inntil midlene eventuelt tas ut som aksjeutbytte, og det vil da kun påløpe 22% skatt av nettoinntektene på selskapets hånd.

Som privatperson er det innen visse grenser mulig å leie ut egen bolig skattefritt. For en bolig er leieinntekten skattefri når eieren bruker minst halve boligen til egen bolig, regnet etter utleieverdien. Inntekt ved utleie av fritidseiendom er helt eller delvis skattefri dersom eiendommen skal fritakslignes. Forutsetningen for fritaksligning av fritidseiendommer er at eieren over tid benytter fritidseiendommen i rimelig omfang og eiendommen ikke har fått karakter av utleieeiendom. Fritaksligningen opprettholdes selv om eiendommen er utleid deler av året, eller eiendommen er delvis utleid gjennom hele året. Overstiger leieinntekten av fritakslignet fritidseiendom kr 10 000, skattlegges 85 % av det overskytende beløp som kapitalinntekt med 22 % skatt. Det gis ikke fradrag for vedlikeholdskostnader og andre løpende kostnader ved fritaksligning.

Boligeiendom eller fritidseiendom som ikke skal fritakslignes, som for eksempel utleieleiligheter, skal regnskapslignes selv om disse eies på privat hånd. Ved regnskapsligning er alle driftskostnader knyttet til eiendommen fradragsberettigede. Dette omfatter kostnader til vedlikehold, forsikring, eiendomsskatt mv. Netto utleieinntekt skattlegges så med 22 % forutsatt at utleien ikke har et slikt omfang at den anses som næringsvirksomhet. Hvorvidt det drives næringsvirksomhet, må vurderes konkret, men som hovedregel vil utleie av flere enn 4 enheter på privat hånd anses som næringsvirksomhet. Det kan også ansees som næringsvirksomhet å leie ut færre enn 4 leiligheter hvis det drives korttidsutleie som f.eks. air bnb. Ektefeller skal som hovedregel vurderes separat i forhold til grensen på 4 enheter forutsatt at de driver adskilte virksomheter. Hvis utleievirksomheten har et slikt omfang at kravet til næringsvirksomhet er oppfylt, vil overskuddet bli beskattet som næringsinntekt med en marginalskattesats på inntil ca. 50 % avhengig av trinnskattenivå.

Konklusjon: Som hovedregel vil det være gunstigst å eie utleieboliger på privat hånd forutsatt at man kun eier inntil 4 utleieenheter slik at netto leieinntekt anses som kapitalinntekt. Ytterligere utleieboliger bør eies gjennom et AS, for å unngå å overskride grensen for næringsvirksomhet.

2. Salg av fast eiendom

Hvis et AS eier eiendommen, er gevinst ved salg av eiendommen alltid skattepliktig og tap alltid fradragsberettiget med 22% i selskapet. Gevinsten blir skattlagt en gang til om man tar midlene ut som aksjeutbytte. Samlet skatt blir da 46,6 % minus et eventuelt skjermingsfradrag på utbyttet.

Hvis man i stedet eier eiendommen privat, vil en gevinst ved salg av utleieboliger være skattepliktig med 22% og et eventuelt tap vil være fradragsberettiget. Hvis man oppfyller kravene til bo- og eiertid, vil gevinsten være skattefri. For boligeiendom er det et vilkår for et skattefritt salg at man har eid boligen i minst ett år og brukt den som egen bolig i minst ett av de siste to årene før salget. For fritidseiendom må man ha eid eiendommen i minst fem år og brukt den som fritidseiendom i minst fem av de siste åtte år før salget.

Konklusjon: Som hovedregel er privat eie mest lønnsomt skattemessig.

3. Egen bruk av fast eiendom

Fordel ved egen bruk av en eiendom som et AS eier, er skattepliktig om man ikke betaler markedsleie til selskapet. Dette gjelder selv om man selv eier 100 % av selskapet. Det samme gjelder hvis barn/nærstående får bruke selskapets eiendom. I så fall vil aksjonæren bli beskattet for verdien av bruken. Normalt blir fordelen ved fri bruk beskattet som utbytte, men er man ansatt i selskapet kan fordelen bli beskattet som lønn.

Verdsettelsen av skattepliktig fordel skjer som hovedregel til den verdi en utenforstående ville betalt for tilsvarende bruk av eiendommen (markedsverdi). Noen ganger kan markedsleien være lavere enn selskapets kostnader. I slike tilfeller er ikke ligningsmyndighetene bundet til å fastsette verdien til markedsleie. I stedet kan fordelen settes til en beregnet kapitalkostnad tillagt gjennomsnittlige kostnader knyttet til eiendommen.

Hvis en eiendom eies av et selskap men kun benyttes av eier privat og ikke har noe med driften i selskapet å gjøre, kan selskapet risikere å bli uttaksbeskattet for alle selskapets utgifter samt tapt avkastning. Høyesterett har fastslått dette i Storhaugen-dommen. Hvis eiendommen bare delvis brukes privat og fremdeles er å anse som et driftsmiddel i selskapets virksomhet, er den ikke tatt ut og det blir ikke uttaksbeskatning. Eieren skal da kun utbyttebeskattes for den private bruken av eiendommen.

Hvis eiendommen i stedet eies på privat hånd, vil egen bruk ikke være skattepliktig.

Konklusjon: Som hovedregel er privat eie mest lønnsomt skattemessig hvis eiendommen skal benyttes privat.

4. Formuesskatt

Et AS er ikke formuesskattepliktig, men aksjonærene skattlegges for verdien av aksjene. Den skattemessige verdien av eiendom eiet av et AS gjenspeiles i verdien på aksjene. For 2019 gis det en verdsettelsesrabatt på såkalt arbeidende kapital som omfatter børsnoterte og ikke-børsnoterte aksjer, grunnfondsbevis, aksjeandelen av andeler i verdipapirfond, andeler i deltagerlignede selskap samt driftsmidler. Regjeringen har foretatt en gradvis økning av rabatten de seneste årene slik at denne utgjør 25 % for 2019. Sekundærbolig eiet av et AS gis ikke verdsettelsesrabatt i selskapet, men vil indirekte bli omfattet av den nye verdsettingsrabatten på 25 % for aksjene i selskapet. På denne bakgrunn vil man i 2019 få en rabatt på 25 % av formuesverdien av en utleiebolig som eies gjennom et AS.

I forbindelse med innføringen av verdsettelsesrabatten på arbeidende kapital, ble det også innført regler om reduksjon av verdien av gjeld som forholdsmessig faller på eiendeler med verdsettelsesrabatt. Hvis man har gjeld, vil fradraget for gjeld bli redusert forholdsmessig mellom verdien av enkelte eiendeler med verdsettingsrabatt og verdien av samlet formue. Dette innebærer at det kun er i de tilfellene man ikke har gjeld at man får full effekt av verdsettelsesrabatten på aksjer.

Hvis man i stedet eier eiendommen på privat hånd, vil ligningsverdien av eiendommen inngå i grunnlaget for formuesskatt. Sekundærboliger (utleieboliger) skal i 2019 verdsettes til 90 % av formuesverdien på privat hånd.

Konklusjon: Ettersom aksjerabatten er økt til 25 % for 2019 er det nå litt gunstigere å eie sekundærbolig i et AS enn på privat hånd mht formuesskatten i de tilfellene man ikke har gjeld, men etter mitt syn oppveier ikke dette dobbeltbeskatningen av gevinst og leieinntekt ved å eie eiendom gjennom et AS.

For å sammenfatte, vil det ofte være skattemessig gunstig å gjøre direkte investeringer i fast eiendom på privat hånd forutsatt at man ikke overstiger grensen for næringsvirksomhet. Både for direkte investeringer og investeringer i syndikert eiendom må det gjøres en konkret vurdering av om det er hensiktsmessig å gjøre investeringen på privat hånd eller i et AS i hvert enkelt tilfellet.

Olav S. Platou
Sjefsjurist, Nordea Private Banking

Publisert 03.10.2019